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Inversión inmobiliaria con crédito

A inicios de 2014, tuve la oportunidad de comprar una oficina en pleno centro de Santiago, pequeña pero bien ubicada, por lo que prometía ser una buena inversión. El precio de venta fue de 35 millones de pesos, de los que aporté 7 millones en efectivo para el pie y solicité un crédito hipotecario por 28 millones de pesos. Hoy, luego de exactamente tres años, donde por supuesto tuve que realizar el ejercicio de administrar la propiedad: buscar arrendatario, gestionar reparaciones y encargarme de otros temas menores, decidí sacar cuentas para determinar si efectivamente fue un buen negocio o no.

Algunos antecedentes del crédito solicitado:
Monto solicitado: $28.441.335 pesos, equivalentes a UF 1.220, con un valor de UF a $23.313 pesos en 2014.
Plazo del crédito: 30 años.
Tasa de interés: 4,1% anual.
Dividendo inicial: UF 6,7495, equivalente a $157.348 pesos.

Actualmente, luego de 36 cuotas pagadas, sumando un valor aproximado de 6.000.000 de pesos en este periodo, me encuentro con la sorpresa que aún debo UF 1152,6, es decir, solo he pagado UF 67 de la deuda, lo que equivale a $1.771.010 al valor actual de la UF.

Pero mi sorpresa fue mayor al calcular el valor al día de hoy de la deuda: con una UF a $26.300 pesos, actualmente debo al banco  $30.314.990 luego de solo transcurridos 3 años.

En conclusión, pedí 28, he pagado 6 y debo 30. Extraño por decir lo menos ¿Pero cómo pasó esto?

Creo que el problema fue el exceso de optimismo. Cuando pedí el crédito, el cálculo automático que hice fue multiplicar el valor de la cuota por la cantidad de cuotas que pagaría, que para este caso fueron $56.646.394 pesos, lo que corresponde aproximadamente al doble del monto solicitado. Si lo pensamos bien y considerando que el plazo es de 30 años, parece justo y razonable el interés que se pagará PERO, no consideré que el crédito está en UF, cuyo valor cambia día a día y que ha tenido un crecimiento en promedio de un 3,7% anual  en los últimos 10 años. Si aplicamos este factor de crecimiento, el total del monto en pesos que habré pagado al terminar el crédito será de $95.886.069 monto que es casi cuatro veces el solicitado originalmente, y que me hace pensar que el buen negocio más que para mí, fue para el banco.

Este fue uno de los  motivos por los que comencé con el proyecto Cowners, donde desarrollamos un modelo de inversiones inmobiliarias basado en la colaboración donde no se requiere endeudamiento y los beneficios de la inversión los reciben los inversionistas sin importar si es mucho o poco el dinero que aportan, hecho que le permite a las personas invertir  sobre algo tangible y concreto y por sobre todo, les permite asegurar un mejor futuro para su vejez y su familia.